11. Stališča sodne prakse do razlastitvenih postopkov nepremičnin : magistrsko deloGala Žerjav, 2022, master's thesis Abstract: Lastninska pravica je z Ustavo varovana človekova pravica. Najbolj skrajni ukrep in omejitev lastninske pravice predstavlja razlastitev. V razlastitvenem postopku se znajdeta razlastitveni upravičenec, čigar želja je pridobitev pravice nad nepremičnino, in razlastitveni zavezanec. Razlastitev zakonsko ureja Zakon o urejanju prostora, ki je v veljavo stopil junija 2018. Razlastitveni postopek se vodi po Zakonu o splošnem upravnem postopku, uvrščamo pa ga med posebne upravne postopke. Proces razlastninjenja je z uporabo različnih metod predstavljen skozi stališča sodne prakse. Uporabljena predvsem analitična metoda je osredotočena na problematične dele razlastitvenega postopka. Pri urejanju prostora je poleg posameznika treba upoštevati tudi širšo družbo. V postopku je zato nujno potrebna konkretno izkazana javna korist. Ker je postopek za razlastitvenega zavezanca veliko bolj neprijeten, je treba postopke na sodiščih pospešiti in zagotoviti učinkovitejše rešitve, da tekom postopka in ob izidu ne zaznavamo dodatnih pravnih in ekonomskih posledic. Najbolj pomembna je konkretna in jasna določitev kriterijev za pripadajočo odškodnino, ki je lahko izkazana v denarju ali v obliki nadomestila v naravi. Prisilni odkup oziroma razlastitev kot način pridobitve lastninske pravice na nepremičnini razlastitvenemu zavezancu ne sme pustiti odprtega vprašanja, ali bo lahko po koncu postopka vzpostavil enake življenjske pogoje, kot jih je imel do sedaj.
Keywords: lastninska pravica, razlastitev, javna korist, odškodnina, nepremičnina
Published in ReVIS: 11.11.2022; Views: 667; Downloads: 49
 Full text (1,16 MB) |
12. |
13. Uporaba bonitete zemljišč pri vrednotenju nepremičnin : magistrsko deloMarko Rotar, 2022, master's thesis Abstract: Boniteta zemljišč je ocena proizvodne sposobnosti zemljišč na podlagi naravnih danosti. Izkazuje se v obliki bonitetnih točk za zemljišče, ki so po dejanski rabi kmetijsko ali gozdno zemljišče. Kot osnovna enota za oceno proizvodne sposobnosti zemljišča je upoštevano območje z enakimi lastnostmi tal, klime in reliefa, neodvisno od administrativnih meja parcel. Zato se zastavlja vprašanje, ali lahko evidenco o boniteti zemljišč in podatkov, ki jo sestavljajo, uporabimo pri ocenjevanju in vrednotenju nepremičnin. Za to se je predvsem uporabilo raziskovalne metode spraševanja preko anketnih vprašanj, opisno in primerjalno metodo ter metodo poizkusa ali eksperimenta ocenjevanja zemljišča na izbranem primeru. Poglavitni
namen magistrskega dela je ugotoviti, ali bonitete zemljišč predstavljajo dovolj kvalitetne prostorske podatke, ki se jih lahko uporabi pri določanju vrednosti in ceni zemljišč v povezavi z razvojem in reguliranjem nepremičninskega trga, predvsem v smeri trajnostnega razvoja okolja. Cilj je ugotoviti, ali cenilci zemljišč uporabljajo oziroma upoštevajo podatke o boniteti zemljišč pri svojem delu, preveriti, ali se upošteva dosedanja zakonska določila na tem področju in predlagati možnosti za nove zakonske regulative, ki bi jih bilo potrebno upoštevati pri vrednotenju nepremičnin. Preko preverbe postavljenih hipotez smo potrdili, da so podatki o boniteti zemljišč uporabni za vrednotenje zemljišč za različne potrebe nepremičninskega trga in načrtovanja prostora, v smislu vrednotenja okoljskih
standardov, ki vplivajo na vrednost nepremičnin.
Keywords: razvrednotena območja, raba zemljišč, boniteta zemljišč, vrednotenje nepremičnin, nepremičninski trg, ocenjevalci nepremičnin, trajnostni razvoj okolja
Published in ReVIS: 08.09.2022; Views: 772; Downloads: 43
Full text (2,55 MB) |
14. Vpliv neto tlorisne površine stanovanj na njihovo tržno vrednost : diplomsko deloSašo Tomažič, 2022, undergraduate thesis Abstract: Na slovenskem nepremičninskem trgu je v zadnjih letih moč opaziti, poleg nenadnega dviga cen, tudi zelo raznoliko obnašanje cen, še posebej, če primerjamo nepremičnine po neto tlorisnih površinah. Na splošno velja, da je cena odvisna od številnih dejavnikov, ki se večinoma nanašajo na stanovanje samo, vendar pa cena tudi variira glede na neto tlorisno površino nepremičnine. Krivulja cen nepremičnin je nelinearna in je načeloma v obliki črke U, kar pomeni, da z rastjo neto tlorisne površine cena najprej pada, nato pa pri zelo velikih nepremičninah ponovno začne naraščati. V diplomskem delu smo izvedli analizo cen nepremičnin, po skupinah, glede na neto tlorisno površino stanovanj. Med seboj smo primerjali nepremičnine, ki so imele podobne karakteristike, od lokacije, stanja, pravnega statusa ipd. Poleg izvedene analize smo izvedli tudi anketo s predstavniki različnih nepremičninskih agencij iz Ljubljane, slovenske Obale in Maribora. Z diplomskim delom smo želeli prikazati vpliv velikosti nepremičnine na njeno končno tržno vrednost, kar smo dosegli z izrisom krivulje cen nepremičnin na m2 . Ugotovili smo, da so manjša stanovanja, do 50 m2 neto tlorisne površine, z urejenim parkiriščem in zaželeno (mikro) lokacijo, gledano na enoto stanovanja €/m2, dražja od večjih ter da je krivulja vrednosti nepremičnine od velikosti nelinearna
Keywords: cene, stanovanje, krivulja, neto tlorisna površina, nelinearno
Published in ReVIS: 25.08.2022; Views: 620; Downloads: 49
Full text (2,50 MB) |
15. |
16. Vpliv starosti objektov ali stanovanj na njihove tržne vrednosti : diplomsko deloLea Latinović, 2022, undergraduate thesis Abstract: Nepremičnine so pogosto največje življenjske investicije ter zagotovilo osnovne materialne in fizične varnosti. Njihovo vrednost determinirajo kompleksna razmerja med interesi uporabnikov, kupcev, prodajalcev ter trga. Tržna vrednost nepremičnin je posledično težko določljiva in spremenljiva. Vrednotenje nepremičnin je kljub temu pomembno za različne namene in v interesu različnih deležnikov. V diplomski nalogi se osredotočamo na enega od dejavnikov vrednosti nepremičnin, in sicer se posvečamo vplivu starosti stanovanjskih nepremičnin na njihove tržne vrednosti. S pregledom literature razčlenimo faktorje starosti, ki vplivajo na uporabno, računovodsko in tržno vrednost nepremičnine, ter predstavimo načine, na katere starost kot dejavnik vrednosti upoštevajo modeli vrednotenja. V empiričnem delu vpliv starosti preverjamo z analizo kupoprodajnih poslov ter na vzorcih stanovanjskih nepremičnin različnih tipov in različnih lokacij računamo korelacijske koeficiente tržne cene in starosti. Rezultati analize kažejo, da so tržne cene nepremičnin le na nekaterih lokacijah povezane z njihovo starostjo in da je linearna povezanost relativno šibka. Rezultati analize so pomembni v kontekstu evalvacije slovenskega modela vrednotenja, ki za stanovanjske nepremičnine predvideva povprečno linearno upadanje cen s starostjo. Zaradi omejitev raziskave, ki se nanaša predvsem na majhnost in neverjetnost vzorca, je rezultate analize treba sprejemati s pridržkom ter jih uporabiti predvsem kot usmeritev za nadaljnje raziskovanje. V tem bi bilo smiselno vzorce kupoprodajnih poslov lokacijsko izbirati še natančneje po vrednostnih conah, s čimer bi bilo mogoče korelacijske analize opravljati znotraj razredov, ki jih opredeljujejo modeli vrednotenja
Keywords: vrednotenje nepremičnin, starost nepremičnin, trg nepremičnin, modeli vrednotenja
Published in ReVIS: 19.08.2022; Views: 698; Downloads: 51
Full text (2,68 MB) |
17. |
18. Dolgoročni najem kot alternativa sedanji ureditvi pridobitve stvarnih pravic na zemljiščih cestnega sveta za potrebe javnih cest : doktorska disertacijaIrena Karčnik, 2022, doctoral dissertation Abstract: Prvenstveni predmet raziskave je bil odgovoriti na vprašanje, ali bi bil dolgoročni najem cestnega sveta slovenskih občinskih cest tako za upravljavce kot lastnike bolj sprejemljiv od možnosti, ki jih ponuja trenutna ureditev pri urejanju stvarnopravnega stanja obstoječih občinskih cest. Tematika izhaja iz razkoraka med zakonsko opredeljenim pojmom javne ceste in dejanskim stanjem na področju cest. V raziskavi predstavljamo teoretična izhodišča, analizo zakonskih podlag in praks na tem področju ter primerjavo s tujimi izkušnjami. Izvedli smo empirično analizo stanja in tako pridobili podatke o organizacijski strukturi upravljavcev javnih cest v Sloveniji, številu zaposlenih na tem področju, obsegu urejenosti na stvarnopravnem področju javnih cest v slovenskih občinah, urejenosti občinskih predpisov na tem področju, odnosu upravljavcev do ugotovljenega stanja, finančnih posledicah, povezanih s področjem raziskave, in načrtih upravljavcev na področju raziskave. Namen raziskave je bil tako s teoretičnega stališča, v smislu pregleda in kritične ocene veljavne zakonodaje s področja urejanja javnih cest, kot s praktičnega stališča, z vidika posledic nezadostne definiranosti in nespoštovanja predpisov, ovrednotiti in predvideti posledice, ki so rezultat trenutnega stanja na področju pravnega položaja javnih cest. Cilj raziskave je bil ugotoviti primernost dolgoročnega najema zemljišč cestnega sveta slovenskih občinskih cest kot alternative možnostim, ki jih ponuja trenutna ureditev pri urejanju pravnega položaja obstoječih javnih cest. Možnost sklenitve dolgoročnega najema zemljišč se je izkazala kot dobrodošla predvsem kot vzporedna dodatna možnost trenutni ureditvi. Pridobljena izhodišča so lahko osnova za pripravo podlag za učinkovitejše reševanje problematike in vzpostavitev zakonitega stanja na področju stvarnopravnega stanja javnih cest.
Keywords: javne ceste, pridobitev zemljišč, razlastitev, dolgoročni najem zemljišč, ekonomičnost
Published in ReVIS: 10.06.2022; Views: 891; Downloads: 57
Full text (7,27 MB) |
19. Stanovanjska politika in mladi - vizija mladih! : diplomsko deloRok Račič, 2021, undergraduate thesis Abstract: Podatki Stanovanjskega sklada Republike Slovenije iz leta 2017 kažejo na veliko pomanjkanje javnih najemnih stanovanj, bivalnih enot in oskrbovanih stanovanj v Sloveniji. Stanovanjski zakon (SZ-1) iz leta 2003 s spremembami in dopolnitvami v letih 2008, 2011, 2017 in 2019 je z leti pokazal potrebo po nadgradnji in dopolnitvi, zlasti na področju upravljanja, najemnih razmerij in pri drugih instrumentih stanovanjske politike. Diplomsko delo je sestavljeno iz več poglavij. Na začetku je opisana stanovanjska problematika mladih. Država poskuša stanje mladih izboljšati s pomočjo različnih programov in politik. Tu imajo ključno vlogo občine in stanovanjski skladi, ki se zavzemajo za iskanje novih načinov bivanja, kot so shema za mlade, najem s kasnejšim odkupom in stanovanjske skupnosti za mlade. Poleg tega pa skrbijo za urejanje najemnih razmerij, pridobivajo in dodeljujejo neprofitna stanovanja in razne subvencije. Glede na to, da neprofitna najemnina ne pokriva vseh stroškov v neprofitnem stanovanju, se bo ta spremenila v stroškovno. V nadaljevanju smo našteli številne projekte Stanovanjskega sklada v zvezi z gradnjo sosesk. Ker je dobra praksa pomembna za reševanje stanovanjskega problema, smo opisali dobro prakso Avstrije in Dunaja, kjer je velik odstotek neprofitnih stanovanj. Na koncu smo pripravili anketo in analizirali odgovore, kjer smo se osredotočili na to, kako dobro so mladi seznanjeni z novim stanovanjski zakonom in kako bi rešili svoj stanovanjski problem.
Keywords: stanovanjski problem, stanovanjski zakon, nacionalni stanovanjski program 2015–2025, stanovanjski sklad, najemna razmerja
Published in ReVIS: 10.06.2022; Views: 829; Downloads: 72
Full text (858,70 KB) |
20. Pravni, davčni in finančni vidik oddajanja nepremičnin prek spletnega portala Airbnb v primerjavi s standardnim oddajanjem nepremičnin v Sloveniji : diplomsko deloKlara Lombar, 2021, undergraduate thesis Abstract: Namen diplomskega dela je na podlagi študija navedene literature predstaviti spletni portal Airbnb in najemniški trg v Sloveniji. Prav tako je namen ozavestiti ljudi o prednostih in slabostih oddajanja nepremičnin prek Airbnbja v primerjavi s standardnim oddajanjem ter opredeliti zakonsko podlago za vsak posamezen vidik (pravni, davčni in finančni). Cilj diplomskega dela je analizirati, kateri od obeh načinov oddaje stanovanj je bolj donosen, upoštevajoč splošni pravni, davčni in finančni vidik: kratkoročno oddajanje prek portala Airbnb ali dolgoročno oddajanje v najem. Število ponudnikov kratkoročne najemnine in višina povpraševanja, kot posledica epidemije covida-19, po nepremičninah v turistične namene po našem mnenju najodločilnejše vplivata na povprečno znižanje cen kratkoročnih najemnin. Do teh ugotovitev smo prišli na podlagi empiričnega dela, kjer smo uporabili metodi polstrukturiranega intervjuja in izračunov ter metode deskripcije, kompilacije, komparacij in sinteze v teoretičnem delu. Pričujoče diplomsko delo je pomemben prispevek k znanosti in stroki, ker predstavlja nadaljevanje preteklih primerljivih raziskav in odseva realno stanje na trgu nepremičnin ter turizma v času epidemije covida-19. Pri tem naj opozorimo na dejstvo, da se vsebina in število oglasov na portalu Airbnb dnevno spreminjata, zaradi česar je priporočljivo rezultate empiričnega dela diplomskega dela posodabljati. Prav tako naj opozorimo, da zaradi smiselnosti in obsega diplomskega dela nisem mogla zajeti vseh razpoložljivih oglasov na portalu Airbnb. Tudi intervjujev nismo mogli opraviti z vsemi strokovnjaki, ki se ukvarjajo z obravnavano problematiko, zato so le odraz razmišljanj predstavnikov strokovne javnosti.
Keywords: kratkoročni najem, dolgoročni najem, finančni vidik, pravni vidik, davčni vidik
Published in ReVIS: 09.06.2022; Views: 779; Downloads: 44
Full text (643,00 KB) |
