Iskanje po repozitoriju

A+ | A- | | SLO | ENG

Opis: V magistrskem delu smo raziskovali in analizirali slovenski trg stanovanj na območju celotne Slovenije od leta 2007 do 2024 ter dostopnost do stanovanj za enočlansko in štiričlansko gospodinjstvo. V teoretičnem delu smo najprej obravnavali in opisali pojem nepremičnine, nepremičninsko pravico, evidence nepremičnin in dejavnike, ki vplivajo na trg nepremičnin. Pogledali smo dosedanje raziskave o dogajanju na slovenskem in tujih stanovanjskih trgih. Opisali smo, kaj je dostopnost stanovanj, na kakšne načine jo lahko merimo, kaj vpliva na samo dostopnost in kakšna je dostopnost stanovanj v tujini in Sloveniji. V empiričnem delu smo najprej s statistično metodo obdelali podatke o transakcijah s stanovanji in jih nato analizirali. Med seboj smo primerjali povprečne cene stanovanj med regijami in mesti. Nato smo izračunali indeks dostopnosti stanovanj za eno- in štiričlansko gospodinjstvo ter primerjali rezultate med regijami in mesti. Ugotovili smo, da mesta z najvišjim prirastom prebivalstva ne beležijo najvišje rasti cen stanovanj. Dostopnost je najvišja v mestih z višjimi povprečnimi plačami. Dokazali smo, da so razlike med cenami stanovanj v osrednjeslovenski in pomurski regiji vedno večje. Dostopnost stanovanj je po našem izračunu veliko višja za posameznika kot za štiričlansko gospodinjstvo. Zaključili smo z dejstvom, da cene stanovanj v večini mest in regij leta 2024 še vedno rastejo, medtem ko je dostopnost stanovanj leta 2024 v večini mest stagnirala in je še vedno zelo nizka. Rezultati našega dela so namenjeni tako širši javnosti kot strokovnjakom na področju nepremičnin. Podatki o dostopnosti stanovanj so primerni za načrtovanje stanovanjske gradnje in stanovanjske politike, podatki analize trga pa nadaljnjim raziskavam o trgu nepremičnin in vplivom na delovanje trga.
Ključne besede: nepremičnina, nepremičninski trg, stanovanje, dostopnost, plače, obrestne mere
Objavljeno v ReVIS: 30.01.2026; Ogledov: 525; Prenosov: 21
Celotno besedilo (1,25 MB)

Opis: Stanovanje je za človeka bistvenega pomena, zadovoljuje osnovne življenjske potrebe ter posameznikom omogoča varnost in zasebnost. Kljub temu da je stanovanj v Sloveniji po mnenju nekaterih avtorjev dovolj, so za veliko ljudi, še posebej mlade, težko dostopna. V raziskavi smo želeli ugotoviti, ali je mogoče analizirati lastniško strukturo nepremičnin z uporabo izključno javno dostopnih evidenc, ki omogočajo, da so podatki preverljivi in verodostojni, določiti demografske značilnosti lastnikov in raziskati, ali obstajajo povezave med spolom in starostjo lastnikov, velikostjo ter lastništvom njihovih stanovanj. V prvem koraku smo analizirali splošne statistične podatke, v drugem pa vzorce stanovanjskih nepremičnin iz petih različnih mest v Sloveniji. V analizo je bilo vključenih skupno 840 stanovanj. Kot vir podatkov smo uporabili samo javno dostopni evidenci, in sicer kataster nepremičnin in zemljiško knjigo. Največ podatkov smo pridobili iz zemljiškoknjižnih izpiskov, podatke o površini stanovanj in ID znak pa iz katastra nepremičnin. Rezultati so pokazali, da imajo največ stanovanj v lasti lastniki, stari nad 45 let, mlajši od 35 let pa glede na obravnavani vzorec le 4 %. Presenetljivo imajo mlajši lastniki v lasti pretežno stanovanja, večja od 50 m². Ugotovili smo tudi, da ima najmanj četrtina obravnavanega vzorca lastnikov stanovanjskih nepremičnin v lasti vsaj dve stanovanjski nepremičnini, nekaj pa jih ima v lasti vsaj tri. Z ugotovitvami magistrskega dela smo potrdili, da je zgolj s pomočjo analize javno dostopnih evidenc mogoče pridobiti uporabne podatke za presojo lastništva nepremičnin in določiti trende. Rezultati analize predstavljajo podlago za oblikovanje učinkovitejših stanovanjskih politik in reševanje težav, s katerimi se ljudje srečujejo na stanovanjskem področju.
Ključne besede: stanovanje, lastništvo, lastnik, nepremičnina, stanovanjska politika
Objavljeno v ReVIS: 17.12.2025; Ogledov: 460; Prenosov: 14
Celotno besedilo (1,04 MB)

Opis: Vrednotenje nepremičnin je kompleksen proces, ki vključuje določanje tržne in drugih vrednosti nepremičnine na podlagi različnih dejavnikov. Za doseganje čim točnejših vrednosti je potrebno izbiro načina vrednotenja prilagoditi posebnim značilnostim nepremičnine. V magistrskem delu smo opisali tri načine vrednotenja, in sicer način tržnih primerjav, na donosu zasnovan način in nabavnovrednostni način. Formalne ocene vrednosti za namene zavarovanja posojil, obdavčevanja, poslovnih odločitev in podobno podajajo pooblaščeni ocenjevalci vrednosti in sodni cenilci. Neformalne ocene pa podajajo tudi nepremičninski posredniki, in sicer za svoje naročitelje v poslih posredovanja. Namen tega magistrskega dela je bil preučiti, kakšna je njihova perspektiva na vrednost nepremičnine z osredotočanjem na kozmetične in gradbene prenove, strateško določanje cene, načine njihovega ocenjevanja nepremičnin, hkrati pa raziskati, kakšna je njihova vloga v celotnem postopku. Nepremičninski posrednik ima ključno vlogo pri vrednotenju nepremičnin, ker s svojim znanjem in izkušnjami pomaga določiti ustrezno ceno, ki bo privabila kupce in hkrati zagotavlja pravičen izid in zakonitost prodaje. Uporablja svoje strokovno znanje o trgu, trendih in vrednotenju nepremičnin, da optimizira strategijo prodaje. Poleg tega pomaga pri strategijah oglaševanja in pogajanjih, kar lahko vpliva na končno ceno in čas prodaje nepremičnine. Raziskava, ki smo jo izvedli s kvantitativno metodo anketiranja, je pokazala, da se lahko vpliv prenov razlikuje v učinkovitosti pri zvišanju tržne vrednosti glede na vrsto in obseg opravljenih del. Kot bolj donosne so se izkazale kozmetične prenove, na splošno pa nepremičninski posredniki ocenjujejo, da ni pozitivne korelacije med prenovami in višjo tržno vrednostjo glede na strošek prenove. Prav tako je bilo ugotovljeno, da igra začetna oglaševana cena pomembno vlogo pri uspehu prodaje. Napačno določena cena lahko vodi do dolgotrajnega iskanja kupca ali do nižje končne prodajne cene. Nepremičninski posredniki pa se strinjajo, da lahko s svojo vpletenostjo pri prodaji nepremičnine dosežejo višjo tržno vrednost, kot bi jo lastniki sami, stranke pa z njimi sodelujejo zaradi prepričanja, da da bo proces potekal bolj gladko in zakonito, ker cenijo njihovo strokovno znanje in izkušnje.
Ključne besede: vrednotenje nepremičnin, nepremičninski posrednik, nepremičnina, tržna vrednost, prenove, oglaševana cena, nepremičninsko posredovanje, strategija oglaševanja
Objavljeno v ReVIS: 15.01.2025; Ogledov: 1472; Prenosov: 29
Celotno besedilo (4,08 MB)

Opis: Lastninska pravica je z Ustavo varovana človekova pravica. Najbolj skrajni ukrep in omejitev lastninske pravice predstavlja razlastitev. V razlastitvenem postopku se znajdeta razlastitveni upravičenec, čigar želja je pridobitev pravice nad nepremičnino, in razlastitveni zavezanec. Razlastitev zakonsko ureja Zakon o urejanju prostora, ki je v veljavo stopil junija 2018. Razlastitveni postopek se vodi po Zakonu o splošnem upravnem postopku, uvrščamo pa ga med posebne upravne postopke. Proces razlastninjenja je z uporabo različnih metod predstavljen skozi stališča sodne prakse. Uporabljena predvsem analitična metoda je osredotočena na problematične dele razlastitvenega postopka. Pri urejanju prostora je poleg posameznika treba upoštevati tudi širšo družbo. V postopku je zato nujno potrebna konkretno izkazana javna korist. Ker je postopek za razlastitvenega zavezanca veliko bolj neprijeten, je treba postopke na sodiščih pospešiti in zagotoviti učinkovitejše rešitve, da tekom postopka in ob izidu ne zaznavamo dodatnih pravnih in ekonomskih posledic. Najbolj pomembna je konkretna in jasna določitev kriterijev za pripadajočo odškodnino, ki je lahko izkazana v denarju ali v obliki nadomestila v naravi. Prisilni odkup oziroma razlastitev kot način pridobitve lastninske pravice na nepremičnini razlastitvenemu zavezancu ne sme pustiti odprtega vprašanja, ali bo lahko po koncu postopka vzpostavil enake življenjske pogoje, kot jih je imel do sedaj.
Ključne besede: lastninska pravica, razlastitev, javna korist, odškodnina, nepremičnina
Objavljeno v ReVIS: 11.11.2022; Ogledov: 2756; Prenosov: 104
Celotno besedilo (1,16 MB)

Opis: Nepremičninski trg se je v zadnjih letih močno okrepil in cene nepremičnin so poskočile v nebo. Zaradi pomanjkanja finančnih sredstev ljudi in ugodnih hipotekarnih kreditov, ki jih nudijo banke, je vedno več nepremičnin obremenjenih s hipoteko. Nepremičnina, ki jo v zemljiški knjigi bremeni hipoteka, je manj privlačna za kupce, saj niso seznanjeni, da je hipoteka le način zavarovanja sredstev banke. Zato bom v diplomski nalogi predstavila prodajo nepremičnine, na kateri obstaja hipoteka. Na začetku diplomske naloge bom predstavila pomen nepremičnine po Stvarnopravnem zakoniku, zemljiške knjige po Zakonu o zemljiški knjigi in razložila hipoteko, vrste hipotek, njihov nastanek in njihovo prenehanje. V nadaljevanju se bom s pomočjo analitične metode osredotočila na praktičen del diplomske naloge, v katerem bom predstavila in analizirala prodajno pogodbo. Prodajna pogodba je dvostranska pogodba, kar pomeni, da ima tako prodajalec obveznosti do kupca kot kupec do prodajalca, tako da morata oba izpolniti svoje pogodbene obveznosti. Obsegati mora podatke o nepremičnini in zemljiškoknjižno stanje, dogovor o kupnini, pogodbeno kazen, poplačilo davka in vpis lastninske pravice na novega lastnika. Pri prodaji nepremičnine, obremenjene s hipoteko, je zelo pomemben dogovor o poplačilu hipoteke, iz katerega je razvidno, kolikšen del kupnine se nakaže neposredno na račun hipotekarnega upnika in kolikšen del na račun prodajalca
Ključne besede: hipoteka, lastninska pravica, nepremičnina, prodajna pogodba, zemljiška knjiga
Objavljeno v ReVIS: 19.08.2022; Ogledov: 2772; Prenosov: 119
Celotno besedilo (2,41 MB)